Le Conseil d’État, par un arrêt du 31 mars 2026 n°494252 qui sera mentionné aux tables du recueil Lebon, précise les règles à considérer pour évaluer si les vices affectant le bien-fondé d’un permis de construire peuvent être régularisés. Afin d’en comprendre la portée (II) et l’intérêt (III), il convient au préalable de présenter le contexte (I) de cet arrêt.

1. Contexte de l’arrêt

Le 22 juillet 2020, un permis de construire une maison individuelle et une piscine a été délivré sur le territoire de la commune de Tourette-Levens (Alpes-Maritimes) à un couple de particuliers. Les voisins immédiats ont contesté ce permis devant le Tribunal administratif de Nice, demandant son annulation.

Le Tribunal administratif a annulé le permis par jugement n°2100097 du 18 janvier 2024, en raison de deux irrégularités :

• Le dossier était incomplet : les éléments fournis ne permettaient pas d’apprécier l’insertion du projet dans le paysage lointain, en violation de l’article R. 431-10 du Code de l’urbanisme. 
• Le projet méconnaissait l’article NB 11 du plan d’occupation des sols (P.O.S.), qui imposait des façades enduites si elles n’étaient pas en pierre. Les bénéficiaires avaient prévu une partie des façades en bardage effet bois naturel. 

Les bénéficiaires ont demandé la régularisation de ces vices conformément à l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, qui permet au juge, après constatation de vices régularisables, de surseoir à statuer afin que les bénéficiaires puissent corriger les irrégularités dans un délai fixé par le juge.

Le Tribunal administratif a toutefois jugé que les vices relevés ne pouvaient être régularisés, parce que le terrain avait été classé en zone inconstructible entre la délivrance du permis et la décision du juge. 

En effet, il est constant que la demande de permis modificatif devait être examinée au regard des nouvelles règles si celles-ci ont évolué depuis la délivrance du PC initial (CE, 23 avr. 1975, n° 93803 ; CE, 16 juin 1993, n° 129162 CE, 28 juill. 1989, n° 76082 ; notons que cette règle a évolué avec l’entrée en vigueur de la Loi HUWART fin 2025 et le nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme, qui prévoit une cristallisation des règles d’urbanisme à la date de délivrance de l’autorisation initiale pour une durée de trois ans).

Les bénéficiaires se sont alors pourvus en cassation devant Conseil d’État.

2. Apport de l’arrêt du Conseil d’État

Par sa décision, le Conseil d’État a censuré le raisonnement du Tribunal administratif de Nice. 

Il a d’abord rappelé que, conformément à son avis de principe de 2020 (CE, Avis, 2 octobre 2020, 438318), la régularisation des vices :

• peut conduire à revoir l’économie générale du projet tant qu’elle n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ;

• et doit être réalisée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue. 

Mais s’agissant de cette deuxième condition, le Conseil d’Etat précise que : le juge doit uniquement tenir compte des règles relatives aux vices identifiés. 

«  Il incombe donc au juge, pour se livrer à cette appréciation, de ne prendre en compte que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle il statue, en tant seulement qu’elles sont relatives au vice relevé, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation appelée, le cas échéant, à lui être ultérieurement notifiée pouvant, eu égard aux droits que le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme tient de cette autorisation aussi longtemps qu’elle produit ses effets, être, à compter de sa décision de surseoir à statuer, utilement invoqués devant lui. Figurent au nombre de ces règles les dispositions pertinentes, qui peuvent être celles applicables aux travaux sur des constructions existantes, du règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu ou encore celles, le cas échéant, du règlement national d’urbanisme. »

Le Conseil d’Etat justifie cette solution au regard de deux logiques constamment appliquées dans sa jurisprudence :

• Une fois que le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls les moyens dirigés contre la mesure de régularisation peuvent être invoqués (CE, 16 février 2022, n° 420554 – 420575) ; 
• Le pétitionnaire tire des droits du permis initial à compter du jugement ayant eu recours à l’article L. 600-5-1 (CE, 17 mars 2021, Mme, n° 436073). 

Et afin de lever toute ambiguïté pour l’affaire en cause, le Conseil d’Etat indique clairement qu’ : 

« Il en va ainsi même lorsque le terrain d’assiette du projet est devenu, à la date à laquelle le juge statue, inconstructible, du fait d’une modification des règles d’urbanisme. Une telle circonstance ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé, dès lors du moins qu’à cette date les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible. »

3. Intérêt pratique pour les porteurs de projet

Cet arrêt renforce la sécurité juridique pour les porteurs de projet :

• la régularisation peut être envisagée de manière ciblée, uniquement sur les vices identifiés ; 
• les porteurs de projet sont protégés en cas d’évolution défavorable du PLU entre l’obtention du permis initial et celle du permis modificatif.

Notons néanmoins, comme cela a déjà été précisé supra, que le nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme résout le problème de l’évolution de la règle de droit  pour les projet autorisés depuis le 28 novembre 2025.

Par Romain Vancappel, élève-avocat, et Lou DELDIQUE, avocate associée

L’article Régularisation des vices affectant un permis de construire : la reclassification d’une parcelle en zone inconstructible ne fait pas obstacle à l’obtention d’un permis modificatif (CE, 31 mars 2026, n°494252) est un article de Lexion Avocats, le blog du Cabinet Lexion Avocats, spécialisé dans le droit à l'environnement.

Le Décret n° 2025-1402 du 29 décembre 2025 relatif aux projets faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme et soumis à évaluation environnementale – Légifrance, publié au Journal Officiel du 30 décembre 2025, est venu apporter un changement majeur quant aux règles d’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour les projets soumis à évaluation environnementale.

Il prévoit un nouveau cas de silence vaut refus.

En effet,  un nouvel article a été inséré dans le code de l’urbanisme, l’article R. 424-2-1, dont les dispositions sont les suivantes :

« Par exception aux a et b de l’article R. * 424-1, le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet lorsque le projet est soumis à évaluation environnementale en application de l’Article L122-1 – Code de l’environnement – Légifrance. »

Cela signifie que pour les projets soumis à évaluation environnementale en application de l’Article L122-1 – Code de l’environnement – Légifrance, le silence de l’administration à l’issue du délai d’instruction vaut décision implicite de rejet.

C’est une dérogation au régime classique selon lequel le silence de l’administration vaut accord.

Cette évolution survient dans le prolongement d’une jurisprudence du Conseil d’Etat de 2023 (CE, 4 octobre 2023, France Nature Environnement, n°465921) par laquelle le juge administratif avait partiellement annulé le décret du 25 mars 2022, au motif que celui-ci ne prévoyait pas d’exception suffisamment explicite au principe du silence de l’administration valant acceptation pour certains projets soumis à évaluation environnementale, notamment au titre de la « clause-filet ».

Attention : ce nouveau régime s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées depuis le 31 décembre 2025.

Il doit être précisé que pour les demandes de permis de construire, de permis d’aménager ou de permis de démolir, les dispositions de l’article R*424-2 prévoyaient déjà l’absence d’accord tacite pour les autorisations d’urbanisme portant sur des projets soumis à enquête publique, ou à une participation du public par voie électronique.

D’un point de vue pratique, les porteurs de projet vont devoir redoubler de vigilance dès lors qu’en l’absence de décision expresse à l’issue du délai d’instruction, ces derniers feront face à un rejet implicite de leur demande d’autorisation d’urbanisme. Cela peut conduire, le cas échéant, à l’exercice de voies de recours ou au dépôt d’une nouvelle demande.

Il est donc désormais important d’identifier, en amont même de toute demande d’autorisation d’urbanisme, le régime environnemental applicable au projet en question et d’opérer une computation rigoureuse des délais d’instruction.

Parmi les projets concernés, et faisant l’objet d’une évaluation environnementale systématique, figurent notamment (pour la liste complète, voir l’annexe de l’article R. 122-2 du code de l’environnement) :

• Les installations photovoltaïques d’une puissance égale ou supérieure à 1 MWc  (à l’exception des ombrières) ;
• Les installations destinées à la production d’énergie hydroélectrique d’une puissance maximale brute totale supérieure à 4,5 MW ;
• Les installations de méthanisation lorsqu’elles induisent des travaux et constructions créant une emprise au sol au sens de l’article R. * 420-1 du code de l’urbanisme supérieure ou égale à 40 000 m2.

Attention, certains projets, bien que non soumis à évaluation environnementale systématique, peuvent être soumis à une telle évaluation suite à un examen au cas par cas.

C’est le cas notamment :

• De certaines installations classées pour la protection de l’environnement soumises à autorisation (les IED le sont de manière systématiques notamment) ;
• des installations classées pour la protection de l’environnement soumises à enregistrement 

Il peut donc s’agir des installations de méthanisation lorsque, du fait de leurs caractéristiques et après examen au cas par cas, celles-ci se retrouvent soumises à évaluation environnementale.

• des installations photovoltaïques d’une puissance égale ou supérieure à 300 kWc

C’est encore le cas des projets faisant l’objet d’une évaluation environnementale par application de la clause filet.

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Le cabinet LEXION AVOCATS conseille les porteurs de projets industriels, ENR, agricoles et d’aménagement public ou privé à tous les stades de développement :

• en amont du dépôt des demandes d’autorisation d’urbanisme et environnementale afin d’assurer la conformité des dossiers déposés aux règles en vigueur et aux dernières jurisprudences ;
• durant l’instruction pour éviter tout impair notamment en cas de demande de pièces complémentaires ;
• une fois les autorisations obtenues, dans le cadre par exemple de la conformité de l’affichage de celles-ci et de leur bonne exécution.

Le cabinet intervient également au contentieux.

Par Me Vanessa SICOLI– Avocate- LEXION AVOCATS

L’article Focus sur les dispositions du nouvel article R. 424-2-1 du code de l’urbanisme (rejet implicite de permis de construire) est un article de Lexion Avocats, le blog du Cabinet Lexion Avocats, spécialisé dans le droit à l'environnement.

Le décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d’urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024 est entré en vigueur le 28 mai 2025 (Décret consultable en cliquant ici ).

Ce décret prolonge la durée de validité des permis de construire en cours de validité.

En particulier,  le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est porté à cinq ans.

Il est précisé que cette nouvelle disposition fait obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R.* 424-21 à R.* 424-23 du même code.

De même, le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable intervenus entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 est prorogé d’un an.

Lorsque le permis de construire vaut aussi autorisation d’exploitation commerciale, celle-ci est également prolongée des mêmes durées.

Recommandations opérationnelles pour les collectivités territoriales et leurs groupements, maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, services de l’Etat, particuliers : 

• si vous avez obtenu un permis de construire postérieurement au 1^er janvier 2021 et que celui-ci est encore en cours de validité, vérifiez son délai de caducité dans l’hypothèse où des travaux substantiels n’auraient pas encore débuté. 

• si vous êtes une collectivité territoriale ou un service de l’Etat saisi d’une demande en constatation de la caducité d’un permis de construire ou d’une demande de prorogation d’un permis de construire, vérifiez le bienfondé de la demande dont vous êtes saisi au regard des dispositions de ce nouveau décret.

Par Me Marie-Coline Giorno

L’article Urbanisme : modification du délai de validité des permis de construire est un article de Lexion Avocats, le blog du Cabinet Lexion Avocats, spécialisé dans le droit à l'environnement.

Par un décret n°2024-1256 du 30 décembre 2024 modifiant le code de l’urbanisme et publié le 31 décembre au Journal officiel, la France vient compléter sa transposition de la directive 2012/18/UE du 4 juillet 2012, dite « SEVESO 3 », en droit interne.

Des implications concrètes sont à prévoir par les maîtres d’ouvrages de certaines constructions.

Par cette modification réglementaire, et à compter du 1^er janvier 2025, les demandes d’autorisations d’urbanisme qui concernent un projet dans le périmètre d’un établissement classé SEVESO devront faire l’objet d’une procédure de participation du public.

Il ressort de la nouvelle disposition que cette obligation concernera :

• les constructions, travaux, aménagements et installations soumis à permis de construire ou d’aménager ;
• réalisés à une distance d’une installation Seveso inférieure au rayon d’affichage mentionné dans la rubrique de la nomenclature des installations classées dont relève cette installation ;
• et s’appliquera lorsque ces constructions, travaux, aménagements et installations sont susceptibles « par leurs caractéristiques ou leur localisation, d’aggraver le risque ou les conséquences d’un accident majeur et ne font pas l’objet d’une autre procédure de participation du public ».

La participation du public sera organisée :

• par le maire ou le président de l’EPCI ;
• ou par le préfet si le permis de construire est délivré au nom de l’Etat (cela concerne certaines projets ENR par exemple mais pas seulement)

L’article R. 423-58-1 du code de l’urbanisme, créé par ledit décret, prévoit :

« Font l’objet d’une participation du public, selon les modalités prévues au présent article, les constructions, travaux, aménagements et installations soumis à permis de construire ou d’aménager réalisés à une distance d’une installation mentionnée au I de l’article L. 515-32 du code de l’environnement inférieure au rayon d’affichage fixé dans la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement annexée à l’article R. 511-9 du même code, pour la rubrique dont l’installation relève, lorsqu’ils sont susceptibles, par leurs caractéristiques ou leur localisation, d’aggraver le risque ou les conséquences d’un accident majeur et ne font pas l’objet d’une autre procédure de participation du public. La distance mentionnée à la phrase précédente est mesurée à partir du périmètre de l’installation.

La participation du public prévue au présent article est organisée par l’autorité mentionnée au premier alinéa de l’article R. 423-57.

Elle est organisée selon les modalités prévues au II de l’article L. 123-19-2 du code de l’environnement. Par dérogation, lorsque le maire est compétent en application du a de l’article L. 422-1 du présent code, elle peut être organisée selon les modalités et conditions prévues au III de l’article L. 123-19-2 du code de l’environnement.

L’information prévue au deuxième alinéa du II et au deuxième alinéa du III de l’article L. 129-19-2 du code de l’environnement comprend les éléments prévus aux 1°, 2°, 4°, et 5° du II de l’article L. 123-19 du même code.

Lorsque la procédure prévue au III de l’article L. 123-19-2 du code de l’environnement s’applique, l’avis de dépôt de la demande mentionné à l’article R. 423-6 du présent code tient lieu de cette information sous réserve qu’il comprenne les éléments prévus à l’alinéa précédent.

Les dispositions du dernier alinéa du II de l’article L. 123-19-1 du code de l’environnement sont applicables aux participations du public réalisées en vertu du présent article. »

Il s’agit d’une évolution importante à connaître pour tout dépôt de dossier de demande de permis de construire ou d’aménager à compter du 1^er janvier 2025.

Une vérification 

• de la présence d’une installation SEVESO à proximité
• et du rayon d’affichage correspondant à cette installation

sera nécessaire.

Il est fort probable que des débats surviennent sur le fait de savoir ce que signifie, pour les constructions, travaux, aménagements et installations en question, la notion tenant au fait d’être susceptibles « par leurs caractéristiques ou leur localisation, d’aggraver le risque ou les conséquences d’un accident majeur et ne font pas l’objet d’une autre procédure de participation du public ».

Une anticipation d’un argumentaire technique est recommandée.

Stéphanie Gandet

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Pour plus de renseignements, veuillez contacter notre avocate associée Stéphanie Gandet

L’article Constructions dans un périmètre SEVESO et permis de construire : de nouvelles règles pour 2025 ! est un article de Lexion Avocats, le blog du Cabinet Lexion Avocats, spécialisé dans le droit à l'environnement.

Par Me Vanessa SICOLI– Avocate- LEXION AVOCATS

La régularisation d’un permis de construire par l’obtention d’un arrêté de permis de construire modificatif est désormais totalement admise en jurisprudence et dans le code de l’urbanisme.

Néanmoins, dans un arrêt du 17 juin 2024, le Conseil d’Etat a récemment jugé nécessaire que la régularisation soit précisément l’objet du permis modificatif pour que le juge puisse le considérer comme tel.

Le Conseil d’Etat est ainsi venu préciser la mise en œuvre du régime de la régularisation d’une autorisation d’urbanisme entachée d’un vice par une autorisation modificative. CE, 17 juin 2024, n°471711

En l’espèce, le permis de construire initial avait été signé par l’adjoint au maire de la commune qui n’avait pas régulièrement reçu délégation du maire pour le faire. L’arrêté était donc entaché d’un vice d’incompétence. Une société immobilière, bénéficiaire dudit arrêté, a alors par la suite obtenu un permis de construire modificatif, cette fois-ci régulièrement signé.

Ce permis de construire modificatif, au-delà d’avoir été signé par l’autorité compétente, portait sur des modifications d’une partie du permis de construire notamment l’augmentation du volume du bâtiment et la modification d’une porte.

La Cour administrative d’appel de Nancy (CAA Nancy, 29 décembre 2022, n°20NC00260, 20NC00326) avait considéré que le vice initial, à savoir celui de l’incompétence du signataire, avait été régularisé par la délivrance de cette autorisation modificative :

« L’arrêté modificatif du 15 décembre 2020, pour lequel M. A… disposait ainsi d’une délégation de signature régulièrement entrée en vigueur, a régularisé le vice d’incompétence qui entachait l’arrêté du 6 décembre 2019, alors même que cet arrêté modificatif n’a pas été pris dans un but de régularisation et n’a eu pour objet et pour effet de ne modifier qu’une partie du permis de construire initialement accordé, le permis modificatif accordé tenant lieu, comme le permis initial, d’autorisation d’exploitation commerciale »

Le Conseil d’Etat quant à lui est venu censurer cette interprétation et a considéré qu’il :

« Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que la cour administrative d’appel de Nancy a jugé que le permis de construire modificatif délivré le 15 décembre 2020 à la société pétitionnaire, dès lors qu’il l’avait été compétemment, avait eu pour effet de régulariser le vice tenant à l’incompétence du signataire de l’arrêté du 6 décembre 2019, alors même que ce permis de construire modificatif n’avait pas été délivré dans le but de régulariser la compétence de son signataire et qu’il n’avait eu pour objet et pour effet que de modifier une partie du permis de construire. En déduisant ainsi de la seule circonstance que le permis de construire modificatif avait été délivré par l’autorité compétente qu’il pouvait être regardé comme ayant régularisé le vice d’incompétence dont était entaché le permis initial, alors qu’il lui appartenait de rechercher s’il résultait des pièces du dossier, tels que la chronologie dans laquelle s’inscrivait la demande de permis modificatif ou les échanges intervenus avec la commune à l’occasion de son instruction, que ledit permis modificatif avait eu en l’espèce cet objet de régularisation, la cour administrative d’appel de Nancy a entaché son arrêt d’erreur de droit. »

Partant, afin qu’une régularisation soit considérée comme telle et qu’elle soit acceptée, le permis de construire modificatif devra justifier de son intention de régulariser un vice (soit dans le dossier, soit au travers des échanges avec le service instructeur).

Ainsi, la prudence est de mise dans la rédaction des dossiers de demande de permis de construire modificatif intervenant en régularisation d’un vice : il est recommandé de demander cette régularisation explicitement !

Par Me Vanessa SICOLI

Lou Deldique

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L’article Régularisation d’un permis de construire : attention à faire apparaître l’intention de régulariser ! (CE, 17 juin 2024) est un article de Lexion Avocats, le blog du Cabinet Lexion Avocats, spécialisé dans le droit à l'environnement.