Par Romain Vancappel, élève-avocat, et Lou DELDIQUE, avocate associée
Le Conseil d’État, par un arrêt du 31 mars 2026 n°494252 qui sera mentionné aux tables du recueil Lebon, précise les règles à considérer pour évaluer si les vices affectant le bien-fondé d’un permis de construire peuvent être régularisés. Afin d’en comprendre la portée (II) et l’intérêt (III), il convient au préalable de présenter le contexte (I) de cet arrêt.
- Contexte de l’arrêt
Le 22 juillet 2020, un permis de construire une maison individuelle et une piscine a été délivré sur le territoire de la commune de Tourette-Levens (Alpes-Maritimes) à un couple de particuliers. Les voisins immédiats ont contesté ce permis devant le Tribunal administratif de Nice, demandant son annulation.
Le Tribunal administratif a annulé le permis par jugement n°2100097 du 18 janvier 2024, en raison de deux irrégularités :
- Le dossier était incomplet : les éléments fournis ne permettaient pas d’apprécier l’insertion du projet dans le paysage lointain, en violation de l’article R. 431-10 du Code de l’urbanisme.
- Le projet méconnaissait l’article NB 11 du plan d’occupation des sols (P.O.S.), qui imposait des façades enduites si elles n’étaient pas en pierre. Les bénéficiaires avaient prévu une partie des façades en bardage effet bois naturel.
Les bénéficiaires ont demandé la régularisation de ces vices conformément à l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, qui permet au juge, après constatation de vices régularisables, de surseoir à statuer afin que les bénéficiaires puissent corriger les irrégularités dans un délai fixé par le juge.
Le Tribunal administratif a toutefois jugé que les vices relevés ne pouvaient être régularisés, parce que le terrain avait été classé en zone inconstructible entre la délivrance du permis et la décision du juge.
En effet, il est constant que la demande de permis modificatif devait être examinée au regard des nouvelles règles si celles-ci ont évolué depuis la délivrance du PC initial (CE, 23 avr. 1975, n° 93803 ; CE, 16 juin 1993, n° 129162 CE, 28 juill. 1989, n° 76082 ; notons que cette règle a évolué avec l’entrée en vigueur de la Loi HUWART fin 2025 et le nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme, qui prévoit une cristallisation des règles d’urbanisme à la date de délivrance de l’autorisation initiale pour une durée de trois ans).
Les bénéficiaires se sont alors pourvus en cassation devant Conseil d’État.
- Apport de l’arrêt du Conseil d’État
Par sa décision, le Conseil d’État a censuré le raisonnement du Tribunal administratif de Nice.
Il a d’abord rappelé que, conformément à son avis de principe de 2020 (CE, Avis, 2 octobre 2020, 438318), la régularisation des vices :
- peut conduire à revoir l’économie générale du projet tant qu’elle n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ;
- et doit être réalisée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue.
Mais s’agissant de cette deuxième condition, le Conseil d’Etat précise que : le juge doit uniquement tenir compte des règles relatives aux vices identifiés.
« Il incombe donc au juge, pour se livrer à cette appréciation, de ne prendre en compte que les règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle il statue, en tant seulement qu’elles sont relatives au vice relevé, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation appelée, le cas échéant, à lui être ultérieurement notifiée pouvant, eu égard aux droits que le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme tient de cette autorisation aussi longtemps qu’elle produit ses effets, être, à compter de sa décision de surseoir à statuer, utilement invoqués devant lui. Figurent au nombre de ces règles les dispositions pertinentes, qui peuvent être celles applicables aux travaux sur des constructions existantes, du règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu ou encore celles, le cas échéant, du règlement national d’urbanisme. »
Le Conseil d’Etat justifie cette solution au regard de deux logiques constamment appliquées dans sa jurisprudence :
- Une fois que le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls les moyens dirigés contre la mesure de régularisation peuvent être invoqués (CE, 16 février 2022, n° 420554 – 420575) ;
- Le pétitionnaire tire des droits du permis initial à compter du jugement ayant eu recours à l’article L. 600-5-1 (CE, 17 mars 2021, Mme, n° 436073).
Et afin de lever toute ambiguïté pour l’affaire en cause, le Conseil d’Etat indique clairement qu’ :
« Il en va ainsi même lorsque le terrain d’assiette du projet est devenu, à la date à laquelle le juge statue, inconstructible, du fait d’une modification des règles d’urbanisme. Une telle circonstance ne fait en effet pas, par elle-même, obstacle à ce que tout vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme puisse être régularisé, dès lors du moins qu’à cette date les règles d’urbanisme applicables ne rendent pas sa régularisation impossible. »
- Intérêt pratique pour les porteurs de projet
Cet arrêt renforce la sécurité juridique pour les porteurs de projet :
- la régularisation peut être envisagée de manière ciblée, uniquement sur les vices identifiés ;
- les porteurs de projet sont protégés en cas d’évolution défavorable du PLU entre l’obtention du permis initial et celle du permis modificatif.
Notons néanmoins, comme cela a déjà été précisé supra, que le nouvel article L. 431-6 du code de l’urbanisme résout le problème de l’évolution de la règle de droit pour les projet autorisés depuis le 28 novembre 2025.
Par Romain Vancappel, élève-avocat, et Lou DELDIQUE, avocate associée
